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险企抢食养老地产 盈利难题待解
摘要: 随着老龄化时代的到来，“养老”这块诱人的“蛋糕”正吸引越来越多保险企业的前来抢食。 “人保已经递交了不动产投资的资质申请，但监管层目前尚未批复。”12月12日，一位接近中国人保投资控股有限企业（简称人保 ...
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随着老龄化时代的到来，“养老”这块诱人的“蛋糕”正吸引越来越多保险企业的前来抢食。
“人保已经递交了不动产投资的资质申请，但监管层目前尚未批复。”12月12日，一位接近中国人保投资控股有限企业（简称人保投控）高层人士说。 据其透露，人保投控计划与中信医疗健康产业集团有限企业（简称中信医疗）设立规模300亿的不动产投资基金，专投养老项目。 就在一个多月前，人保投控战略携手罗斯洛克资本有限企业，探讨不动产投资、债权、股权等领域的合作，双方拟设立不动产投资基金。 相较于人保的养老地产投资处于前期筹备酝酿阶段，中国人寿投资控股有限企业（简称国寿投控）的千亿养老养生产业布局则已“落地”，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。同时，泰康人寿、新华保险(601336,股吧)等险企正在进军养老产业。不过，看起来很美的养老地产投资似乎面临盈利难题的尴尬。 一静一动 南有拟投资230亿的福建厦门海沧养老养生基地，北有拟投资200亿的河北养老地产项目国寿（廊坊）万庄生态健康城，国寿投控拟在全国建6个养老养生基点，目前已在全国各主要城市储备了若干个适于养老养生的项目，潜在投资总额近千亿。 这其中，中国人寿将国寿（廊坊）万庄生态健康城定位“中国人寿养老养生旗舰店、中国养老养生标准实验区、中国养老服务业总部基地”。该项目一期 工程总投资额27.9亿元，占地3.8公里；建于天竺山片区，总占地约4.2平方公里的厦门海沧养生养老基地，将作为中国人寿拟在全国建设6个养生养老基 地的首个旗舰型项目。该项目规划了养老养生居住区和区域配套设施，涵盖旅游度假、体育运动、养生居住和养生产业总部四大功能板块。 在国寿投控副总裁杨华良看来，养老养生产业是一个“长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定”的产业，是解决保险业健康可持续发展的关键，要准确把握宏观经济形势变化趋势，利用目前最佳的投资“窗口”期布局养老养生产业。 与此同时，国寿投控频频与国际养老机构接触。今年4月，国寿投控总裁王军辉会见美国养 老社区管理企业 Merrill Gardens董事长Charles Wright以及美国瑞联置业（Related）中国区发展总监 Steve Gaffney；6月，王军辉又会见了美国HOVDE集团总裁 Steven D.Hov-de，就养老养生市场发展、项目合作等进行探讨。 有别于中国人寿实质性的布局与操作，中国人保在静候监管层资质批文的同时，其不动产投资的触角已悄然展开。 囿于投资不动产资质的限制，更多时候，人保投控是一边考察储备项目，一边向监管层申报投资资质。理论上，参与不动产投资的险企需要向保监会评估申报，获批后，才能取得不动产的投资资格。 不久前，人保投控与中信医疗战略签约，拟成立300亿元的产业投资基金。 值得一提的是，近期，人保投控还与罗斯洛克资本有限企业签署《战略合作协议》。内容涵盖探讨符合保险资金配置需求的城市基础设施建设及不动产投资项目的合作机会，共同探讨发起设立人保不动产投资基金等。 “在人保集团内部，除了人保资产可以发起设立基础设施的债权投资计划外，涉及不动产的投资领域，诸如人保投控、人保资本都面临资质的问题。”上述接近人保投控人士说。 据上述人士透露，人保集团欲推动人保投控的不动产资质审批，实际上，在人保集团内部，人保资本与人保投控、人保资产等机构都可以申报资质，但最 终还是以人保投控的名义递交了项目计划与资质申请。他有些担忧，如果一个项目走流程、或审批时间太长的话，恐怕会错过投资时机，比如有的资金需求方可能会 另谋渠道。 盈利难题 首家获准投资养老社区项目的泰康人寿，于去年12月在北京昌平取得一块土地，建设养老社区，其总投资超过30亿。“押金+月服务费”是泰康人寿 养老社区的主要收费模式。服务费用包括租金、能源费、居家服务费、会所活动与服务、餐饮费、护理费、特约服务费等，社区管理则由泰康人寿子企业泰康之家成 立专业的管理企业来做。 今年6月，泰康推出国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划“幸福有约终身养老计划”，将传统养老保险与现代养老社区结合在一起。某种程度上，中国人寿和新华保险，亦采用了与泰康人寿一样的策略，即与保险产品挂钩的地产投资模式。 不过，看起来很美的养老地产投资似乎面临盈利难题的尴尬。 按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不 动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在 “只租不售”的范围内。 泰康人寿董事长陈东升曾直言，养老过去是一个社会福利行业。他说，与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支撑，很难获得规模效应并维持长期运营，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，养老地产投资是大方向，但目前市场刚起步，乱象纷呈。有些企业是打着养老的名义“卖房子”，也不乏有保险资金以养老的名义“圈地”，总之，业界对养老地产的投资目的不纯。“毕竟这是一个投资周期长、见效慢的行业，国内目前缺乏可供借鉴的盈利模式。” 一位中信建设人士说，现在也有不少外资欲收购中国的敬老院，中国养老产业最大的问题是管理，需要引进国外的先进管理经验与技术，通过管理才能见效益。 “大家不太担忧养老产业的盈利难题，因为国外有成熟的商业模式可供借鉴。”一位国寿投控负责人说。 |
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